대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결

○ 판결 개요

- 원고(금융회사)는 2017. 8. 31.경 전세보증금이 264,000,000원으로 기재된 전세계약서를 근거로 임차인(소외 1)에게 전세보증금의 약 80% 상당인 210,000,000원의 주택자금대출을 실행하였습니다. 그러나 실제 전세보증금은 230,000,000원으로, 임차인은 임대인에게 대출금 210,000,000원 외에 추가로 20,000,000원만을 보증금 명목으로 지급하였습니다.

​- 주위적 피고 주택도시보증공사(이하 '피고 1 보증공사')는 원고와 체결한 보증업무위탁 협약에 따라 이 대출채무를 보증하였습니다.

​- 전세금안심대출보증 약관 제30조 제2항 제7호는 특약주채무자가 '사기 또는 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받았을 때'를 면책사유로 정하고 있고, 제31조 제3호는 이 경우 특약보증금액 전액이 면책된다고 규정하고 있습니다.

​- 대출금 만기가 도래하였으나 임차인이 원고에게 대출금을 변제하지 않자, 원고는 피고 1 보증공사에 보증계약에 기한 사고통지를 하였습니다.

- 원심(서울중앙지방법원 2022나51002)은 이 사건 전세계약이 소외 1이 지급한 전세보증금 230,000,000원의 범위에서 유효하게 체결된 임대차계약이므로 허위의 전세계약에 해당하지 않는다고 판단하여 피고 1 보증공사의 면책항변을 배척하였는데, 이에 불복하여 피고 1 보증공사와 원고 모두 상고하였습니다.

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○ 주요 법리 및 판결의 의의

1. 주요 법리

가. 허위 전세계약의 범위 명확화

이 판결은 전세금안심대출보증 약관상 '허위의 전세계약'의 의미와 범위를 명확히 하였습니다. 계약 내용 전부가 허위인 경우뿐만 아니라, 보증계약의 체결 여부나 보증범위 등에 영향을 미칠 수 있는 중요 사항(예: 전세보증금 액수)에 대한 일부 허위도 면책사유에 해당한다고 판시하였습니다.

나. 전세금 부풀리기의 법적 위험성 확인

​전세보증금을 실제보다 부풀려 기재하여 더 많은 대출을 받는 행위가 보증회사의 면책사유에 해당함을 명확히 함으로써, 이러한 관행의 법적 위험성을 확인하였습니다.

다. 약관 해석의 법리 적용

약관은 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적·획일적으로 해석해야 하며, 약관의 목적과 취지, 전체적인 논리적 맥락을 고려해야 한다는 약관 해석의 법리를 구체적 사안에 적용하였습니다.

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2. 판결의 의의

이 판결은 전세자금대출 시장에서 전세금을 부풀려 기재하는 관행에 대한 법적 제재를 강화하고, 주택도시보증공사의 보증책임 범위를 명확히 함으로써 전세자금대출 시장의 건전성을 제고하는 데 기여할 것으로 보입니다.